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北京路零售商圈研究分析报告

  北京路零售商圈市场调查 分析研究报告 1 报告纲要 一、北京路商圈概况及商业发展规划 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 三、北京路商业物业调查 四、消费者对商品品牌结构的满意度及需求分析 五、市场调查结论及项目建议 2 一、北京路商圈概况及商业发展规划 � 北京路商圈概况 � 北京路商圈内常住人口情况 � 北京路商圈内商业发展规划 3 北京路步行街商圈在广州市的地理位置 北京路商圈 一、北京路商圈概况及商业发展规划 4 北京路商圈概况 � 北京路商圈是以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商业群区�东起仓边路�西至广州起义...

  北京路零售商圈市场调查 分析研究报告 1 报告纲要 一、北京路商圈概况及商业发展规划 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 三、北京路商业物业调查 四、消费者对商品品牌结构的满意度及需求分析 五、市场调查结论及项目建议 2 一、北京路商圈概况及商业发展规划 � 北京路商圈概况 � 北京路商圈内常住人口情况 � 北京路商圈内商业发展规划 3 北京路步行街商圈在广州市的地理位置 北京路商圈 一、北京路商圈概况及商业发展规划 4 北京路商圈概况 � 北京路商圈是以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商业群区�东起仓边路�西至广州起义路�北起财厅前�南至大新路�延及高第街一带。 � 北京路步行街全长440米�目前从财厅到泰康路的北京路段共有近500家商铺�其中开通步行街的中段有临街商铺约150家�以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。 � 北京路历史文化氛围浓郁�商贸业发达�人文景点众多�自古以来就是广州市政治、文化、商业的中心。 北京路 商圈 范围 一、北京路商圈概况及商业发展规划 5 � 北京路商圈概况 � 北京路商圈内常住人口情况 � 北京路商圈内商业发展规划 一、北京路商圈概况及商业发展规划 6 北京路常住人口情况 � 据了解�北京路商圈2公里内分别有北京街�35060人�、珠光街�7.5万人�、光塔街� 43959人�和广卫街�44838人�。区域内常住人口198857人�约66286户。 � 常住人群�包括居住和工作人群共105个样本量�的消费习惯归纳进总样本量进行分析�以体现商圈内各类人群消费习惯的总体性。 � 常住人口�这里以调查53个长期居住人群为样本�情况� ① 户籍情况�以广州市为主�占73.6%�广东省内共占88.7%。 居住人群户籍情况�n�53�广州, 73.6%广东省其他地区,15.1%国内其他省份,11.3%境外地区, 0.0%一、北京路商圈概况及商业发展规划 7 ② 常住人口年龄情况�本次调查中已经甄别出了15岁以下和60岁以上的人口�因此在此条件下�常住人口的年龄分布如下�26~35岁的人口最多�占41.5%�其次是36~45岁的占30.2%。 一、北京路商圈概况及商业发展规划 居住人群年龄结构�n�53� 15-25岁, 11.3% 26-35岁, 41.5% 36-45岁, 30.2% 46-60岁, 17.0% 8 ③ 常住人口职业结构�企业一般职员占的比例最大�为22.6%�其次个体户占18.9%。 一、北京路商圈概况及商业发展规划 居住人群职业结构�n�53� 企业一般职员 22.6% 个体户 18.9% 自由职业者 15.1% 学生 9.4% 无业�退休�家庭主妇等 9.4% 营业员�服务员�工人�司机 7.5% 专业技术�研究人员 5.7% 企业中高层管理人员 5.7% 政府公务员 3.8% 私营企业主 0.0% 其它 1.9% 9 � 北京路商圈概况 � 北京路商圈内常住人口情况 � 北京路商圈内商业发展规划 一、北京路商圈概况及商业发展规划 10 北京路商圈内商业发展规划 � 规划年限���������� � 总体定位� � 建成越秀区乃至全市繁华程度最高的商业群落�新老商业资源有机结合�经营档次高�最能代表广州商贸服务业发展水平、最能反映岭南文化与现代文明融合发展的趋势、充满时尚和活力、集聚力和辐射力超强的国际商贸区。 � 功能定位� � 建设成为一个集休闲、购物、旅游于一体�商业氛围浓厚、文化内涵丰富�环境舒适优美�功能配套完善�能充分体现“古城商都”形象的中心商业旅游区。 资料来源�广州市规划局和广州市越秀区规划分局 一、北京路商圈概况及商业发展规划 11 整体发展策略 � 步行街从带状发展逐渐过渡到块状发展。北京路步行街向南延伸、向西拓展�实行全线步行街�形成一个综合性、多功能的国际性商业区。 � 空间结构立体化。引导商圈区的空间结构向“带状块状立体混合式”发展。逐步实现北京路全线步行�搭建地上、地下立体式商圈。 � 以点带面。营造核心区大型商场作为增长极带动整个区域发展。结合广百、光明广场、与名盛广场�形成北京路的商业核心区�以特色联合形成大型的Shopping Mall。 一、北京路商圈概况及商业发展规划 12 商圈空间规划 � 北京路步行街的“南拓、北延、西展”� � “南拓”是在继续整治泰康路沿江路之间的北京南路段的基础上�向南将步行街的范围拓展到沿江路天字码头� � “北延”即向北将步行街延伸到财厅� � “西展”即将北京路以西至起义路的“三纵五横”商业街区纳入到步行区的范围予以统筹规划建设�促进整个商业步行区的规模扩大化。 周边商业街规划 中山四路、五路 多功能综合商厦的现代化骑楼 大、小马站 文化游览、购物 西湖路 高档服装、旅游购物为主的灯光夜市 惠福东路 岭南饮食文化特色的风味食街 禺山路 特色饮食 大南路 中高档灯饰、布艺装饰材料 高第服装专业街 中档服装、特色服装为主的旅游购物商业街 泰康路 零售高档、精巧的装饰材料 教育路 高档精品服装�零售为主 一、北京路商圈概况及商业发展规划 13 商圈功能规划 � 北段�财厅中山路� 结合对秦代造船工场遗址、南越国宫署遗址的开发和财厅前文化广场的建设�增设旅游工艺纪念品店、文化用品店等项目�突出文化内涵� � 中段�中山路泰康路� 通过政策引导和扶持�吸引更多的国内外名牌服装专卖店和精品店到此经营�将该路段建设成为大型百货店为龙头的精品购物旅游区� � 南段�泰康路以南� 结合天字码头改造并作为沿江路酒吧街的延伸�建设一批档次较高的酒吧、咖啡厅等休闲、娱乐项目�突出娱乐、休闲功能。 一、北京路商圈概况及商业发展规划 14 商圈公共设施规划 � 普及应用新兴商业服务�如电子商务服务、信息服务等�进一步提升商业档次�完善商业内涵。 � 建设广州建城纪念广场、大佛寺广场、西湖路和北京路交界处的唐文化主题广场、惠福东路与北京路交界处的宋文化主题广场、中山路北端的入口广场和中心地带的文化广场等十多个公共开放空间。增设休息椅廊�成为购物者提供游憩、娱乐场所。 � 整饰北京路南段�结合珠江边天字码头改造�在北京南路沿江地段建设可识别性极强、具有入口特性的石碑、小品或牌坊�形成北京路步行街南端的一个景观节点。 � 增强北京路核心区休闲娱乐功能�扩建和改造永汉电影院�并搬迁广州市三十九中学�置换用地为文化娱乐用地兼容商业用地。名盛广场与广州市39中学�目前为13中校区�搬迁置换出来的地块之间建立二层连廊。 � 保护和更新北京路和中山路沿街的骑楼建筑�整饰路面、房屋立面�改善灯光照明系统�改造落地玻璃橱窗的店面 。 一、北京路商圈概况及商业发展规划 15 商业发展规划总结 � 北京路商圈的定位�给予处于核心商圈内的大型商业物业提供了良好的发展平台。 � 北京路商圈的拓展�以及地下商业街的构筑�使得位于核心区域内的名盛广场共享八方客流。 � 从业态调整的宏观政策层面上�名盛广场位于北京路中段�大型百货业得到政策支持。 � 政府对核心商圈内大型商业物业给予扶持�弥补商圈内餐饮、休闲娱乐等功能的不足。 � 商业环境的改善和提高�给商家提供了良好经营氛围。 一、北京路商圈概况及商业发展规划 16 � 区域交通情况现状 � 未来交通条件发展的预测 � 交通发展对名盛广场的影响 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 17 区域交通情况现状 � 道路情况�北京路属于城市老城区�存在道路网络不完善�各级别道路衔接不合理�道路断面过窄等问题�车道数以3-4条居多。 � 公共交通情况�北京路周边共有越华路、广卫路、文德路、珠光路等四个公交总站�有近90条日班公交线路 。 � 轨道交通情况�地铁一、二号线交汇于公园前�不但改善了北京路的交通状况�也为商业的发展带来了新的增长点�有利于营造新的商业空间。 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 18 � 停车场情况�北京路地区大型商业物业停车场备置如右表。区内停车问题比较突出。停车供求关系紧张�目前消费者主要将汽车停在西湖路、惠福东路、教育路、大南路的路边。 地点 停车位数量 现状主要停车场 广百 320 新大新 100 五月花 140 名盛广场 600 光明广场 100 动漫星城 200 华联商厦 200 合计 1660 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 19 � 区域交通情况现状 � 未来交通条件发展的预测 � 交通发展对名盛广场的影响 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 20 未来交通条件发展的预测 � 公共交通� � 将泰康路�天字码头段建成为只准公交车辆通行的准步行街。 � 实行北京路全线步行化后�天字码头财厅连成一体�将珠江日夜游和北京路购物游有机结合�北京路商圈的交通水路并举。 � 道路�配合北京路全线步行化�疏导步行区内外的道路交通� � 拓宽大马站路�并设置人行道� � 开通北京路东边�即名盛广场东面�的府学西街、教育路延长线�惠福路泰康路�包括书坊街等�、南堤二马路延长线、珠光路延长线及光明广场东侧的规划路。 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 21 未来交通条件发展的预测 � 轨道交通� � 地铁公园前站隧道沿两个方向延伸到北京路�一个方向是从地铁公园前站至新大新路口�另一个方向是从地铁公园前站�大马站�西湖路�名盛广场。 � 规划地铁六号线�沙贝高塘石�处于主要客运走廊先烈路、沿江路上�同时能与一、二号线换乘。六号线在越秀区内主要是平行于沿江路穿过越秀区�初步确定设立有海珠广场站和北京路站�通过海珠广场站与二号线实现换乘�有利于北京路商圈和沿江路商贸商务区的发展。 1 2 公元前站 和北京路站 6 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 22 未来交通条件发展的预测 � 停车场�针对区内停车位供需失衡的现状�政府规划北京路地区未来落成的主要停车场的地点及停车位数量如右表� 地点 停车位数量 未来主要停车场 广卫路停车场 330 惠福东停车场 100 泰康路停车场 300 沿江路停车场 150 回龙路路边停车场 16 大、小马站地下停车场 500 文明路临时停车场 500 合计 1896 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 23 � 区域交通情况现状 � 未来交通条件发展的预测 � 交通发展对名盛广场的影响 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 24 交通发展对名盛广场的影响 � 作为核心区域内的商业广场�步行到达的时间比较长�地铁商业街的连通�将带来和疏导更多地铁客流。 � 名盛广场东面规划路府学西街的建成�引入及疏导的大量客流非常便捷�适合本项目经营大型综合超市及大型百货的业态。 � 名盛广场大型的停车场有利于吸引高端客户。 � 名盛广场大型的门前广场可以吸纳和停滞大量的客流。利用好门前广场�如婚纱摄影、明星演出、节假日喜庆布置等�可以分流及利用北京路庞大的人气及商气。 二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测 25 � 大型商业物业概况 � 大型商业物业分布图 � 北京路商业物业供求关系分析 � 北京路街铺历史租值走势分析 � 北京路商品业态分析 � 大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研 三、北京路商业物业调查 26 商业项目 商业 面积 楼层 停车位 备注 广百(含新翼) 6.3万 地下2层,地上9层 11-13层为停车场� 共约320个 在营业 新大新 1万 地下1层,地上11层 100 在营业 五月花 5万 地下4层,地上11层 140 在营业 丽都潮楼 1万 7 无 在营业 名盛广场 6万 地下4层,地上10层 600 已建成� 部分在营业 光明广场 6万 9层 100 在营业和招商 动漫星城 3.1万 地下3层 200 在营业�家电部分在招商 华联商厦 4万 地下4层�地上10层 200 在营业 银座广场 0.5 4层�1层有夹层� 无 在营业 大型商业物业概况 三、北京路商业物业调查 27 � 大型商业物业概况 � 大型商业物业分布图 � 北京路商业物业供求关系分析 � 北京路街铺历史租值走势分析 � 北京路商品业态分析 � 大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研 三、北京路商业物业调查 28 三、北京路商业物业调查 名盛广场 广百百货 光明广场 华联商厦 动漫星城 丽都潮楼 大小马站项目 新大新 五月花 明珠广场 29 � 大型商业物业概况 � 大型商业物业分布图 � 北京路商业物业供求关系分析 � 北京路街铺历史租值走势分析 � 北京路商品业态分析 � 大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研 三、北京路商业物业调查 30 � 北京路商圈2002-2006年商业物业供求关系 � 2002-2006年北京路商圈平均每年吸纳的商业面积为3.4万平方米。 � 2006年存量商业面积达到29.8万平方米�目前空置面积约10万平方米。 北京路商圈2002-2006年大型商场存量、供应量和吸纳量8.7 8.7 8.720.729.88.70 012.09.15.361.1550.3856.24.年 2003年 2004年 2005年 2006年存量(万平方米) 新增供应量(万平方米) 吸纳量(万平方米)三、北京路商业物业调查 资料来源�戴德梁行 31 � 北京路商圈未来供应情况 � 2011年前�预计将新增4家商场。 � 这些商场主要在2010年后建成�2007-2009年三年内建成的商场面积只有0.55万平方米。 项目名称 商业规模 �平方米� 层数 现状 预计开业时间 大马站商业中心 5500 1�4层 已建成�在招商 2008年初 小马站商业项目 4.5万 5层 未动工 2010年 明珠广场 9.8万 地上8层 已平整 2010年 海珠广场商业项目 6万 6层 拆迁接近尾声 2011年 � 本项目市场空间 � 根据2002-2006年的商场吸纳情况�预计2007-2009年共可吸纳3.4×3�10.2万平方米商场面积。 � 2007-2009年待消化的商场面积为�10�0.55=10.55万平方米。 � 本项目商场建筑面积6万平方米�面对10.2万平方米的吸纳量�具有较大的市场空间。 三、北京路商业物业调查 32 � 大型商业物业概况 � 大型商业物业分布图 � 北京路商业物业供求关系分析 � 北京路街铺历史租值走势分析 � 北京路商品业态分析 � 大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研 三、北京路商业物业调查 33 � 北京路商圈街铺租值现状 � 中山四路至惠福路路段。实行全日制步行�租金随面积不同而不同�进深小�临街面较大的10-50平方米的小铺租金最贵�租金在2,000-3,000元/平方米之间�进深较大的80-250平方米中型临街铺租金在2000元/平方米左右�500平方米以上的大型临街铺�很少�且进深很大�租金在1000元/平方米左右�近三年租金变化主要呈微升态势�且上升幅度较小。 � 财厅前中山路�惠福路泰康路路段。这两个路段租金价格均在400-800之间�其中财厅前中山路的租金较为稳定�近三年租金上升幅度很小�而惠福路泰康路租金上升幅度较大�可见在北京路北段实施步行街后确实在相当程度上带旺了北京路南段的商业气氛。 � 泰康路以南路段。该路段商业气氛较淡�临街商铺几乎均是日用小百货和小食店。该路段临街铺月租金仅为200元/平方米左右�而与惠福路泰康路路段的租金变化情况一样�该路段的租金近三年的上升幅度也较大。 三、北京路商业物业调查 34 � 北京路街铺历年来租金走势表 地段 财厅至中山四路 中山四路至惠福路 惠福路至泰康路 2007年 500-700 1000-3200 450-800 2006年 500-700 1000-3000 450-800 2005年 500-700 900-2800 400-750 2004年 500-700 900-2700 400-700 2003年 500-700 850-2600 400-650 2002年 500-650 800-2500 350-600 2001年 500-620 800-2300 350-500 2000年 500-620 700-2000 300-400 资料来源�戴德梁行 单位�元/平方米/月 � 未来北京路商圈街铺租值预测� � 北京路核心区街铺租值继续维持在高位。 � 北京路向南延伸的趋势明显�北京路向南的铺值未来提升速度较快。 三、北京路商业物业调查 35 � 大型商业物业概况 � 大型商业物业分布图 � 北京路商业物业供求关系分析 � 北京路街铺历史租值走势分析 � 北京路商品业态分析 � 大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研 三、北京路商业物业调查 36 � 零售业 � 北京路零售业主要品牌出现频率统计�女装、男装、运动系列、鞋� 业态 品牌名称 次数 业态 品牌名称 次数 女装 GITTI\梦特娇\欧尼迩\歌莉娅 3 男装 G2000�男装/女装� 3 LILY\Ochirly\艾哲\安莉芳\白领 风采\百图\班尼路�男装/女装� \bossini\黛安芬\韩菲妮\季候风\ 美雅高\娜圣莎\时代印象 \佐丹奴�男装/女装� 2 Kentex\金利来\ bossini �男装/女装�\ Lee\SK\鄂尔多斯\鳄鱼恤\BUYIBACK\莱克斯顿\马仙奴(男装\女装)\欧喜门\绅浪 \胜龙\DOCTORBAI 2 心吻时装\以纯\线 皮尔卡丹\美特斯邦威 1 业态 品牌名称 次数 业态 品牌名称 次数 运动 系列 Adidas 5 鞋 百丽 5 NIKE\PUMA 4 皮匠世家\特乐路 4 KAPPA\李宁\NIKKO 3 金利来\达芙妮 3 REEBOK\安踏\LELIS\MERRELL 2 ST SAT\VOG\芭迪\比利华\ 迪路\美丽宝\天美意\信步\ 线 三、北京路商业物业调查 37 � 北京路零售业主要品牌出现频率统计�珠宝、时尚、眼镜、化妆品、童装、家居用品� 业态 品牌名称 次数 业态 品牌名称 次数 珠宝首饰 六福珠宝\周大福 4 时尚 精品 顶好坊饰品 3 周生生 2 霈君民族服饰 2 谢瑞麟 1 业态 品牌名称 次数 业态 品牌名称 次数 眼镜 东方眼镜 3 化妆品 玉兰油\REVLON\露得清\ 美宝莲\旁氏\颜荘\郑明明\欧莱雅 2 先施眼镜\眼镜88\眼镜直通车 2 李医生\小护士 1 业态 品牌名称 次数 业态 品牌名称 次数 童装 时尚小鱼\小丰龙\婴姿坊 2 家居 用品 富安娜\富仕\雅芳婷 2 三、北京路商业物业调查 38 � 零售业态情况� 北京路商圈内�北京路商圈内�零售业态以男装、女装、童装、运动系列、化妆品等商品为主。区域内零售业态表现出以下特点� ① 面向青年人的服装、鞋和时尚精品占据主要的比例。 ② 服装里中等档次占主导位置�在北京路出现频率达到或超过2次的品牌中几乎都是中等档次的服装�如G2000�班尼路、佐丹奴�男装/女装�、 Lee和SK等占据主导地位。 ③ 中高档次的服装只在广百百货出现�如皮尔卡丹等。 ④ 缺少国际一线品牌进驻北京路。 ⑤ 同一品牌的服装在北京路出现次数较少超过2次�说明北京路品牌雷同性仍不严重。 ⑥ 北京路品牌数量仍不齐全�许多体育中心商圈的品牌没有在北京路出现。 ⑦ 大型的数码、电器卖场主要有国美电器、广百电器、新大新电器�电器类品种较齐全�数码、手机、电脑类品种较少。 � 对本项目的启示� ① 青少年人已经形成为北京路商圈的主流商圈消费群体�本项目应顺应北京路商圈的消费群体特征。 ② 北京路商圈品牌雷同性现象仍不严重�品牌数量不多�本项目引入新品牌的空间仍较大。 ③ 北京路商圈周边缺乏商务区和高档住宅区�缺乏高端消费支撑�以中等档次的品牌为主。 三、北京路商业物业调查 39 � 餐饮业� 北京路商圈内�餐饮以西式快餐、中餐粤菜、西餐厅、中式快餐最受消费者欢迎�小吃甜品、日本韩国料理的接受程度也较高。区域内大型餐饮的现状如下� 三、北京路商业物业调查 40 菜系 名称 地址 营业面积 菜系 名称 地址 营业面积 中餐粤菜 骏豪海鲜酒楼 丽都潮楼六层 1,500 特色菜 越茗苑 惠福路 200 GT至爱粤菜 餐厅 五月花广场三层 300 大头虾 惠福路 300 华宴食府 华联购物中心六、七层 1,500 喜洋洋大酒楼 光明广场九层 2,000 日韩 料理 大禾寿司 西湖路 150 厨房创造 概念餐厅 五月花广场八层 1,500 碗屋 五月花广场负一层 200 尊尚食府 名盛广场八层 3,000 六本木居 美食 五月花广场负一层 300 俊田会美食楼 五月花广场五层 500 中餐地方菜系 湘约人家 西湖路 200 八千代日本料理 名盛广场 七层 250 巴蜀轩川菜馆 华联购物中心 五层 400 食太朗 �怡景� 广百新翼 500 面粉世家 惠福路 200 一级棒 北京路 350 三、北京路商业物业调查 41 菜系 名称 地址 营业面积 西餐厅 大堡礁自助餐厅 华联购物中心八层 500 热带岛 西湖路 50 绿茵阁 西湖路 250 光明广场二层 400 必胜客 银座广场 100 五月花广场二层 250 中式快餐 大家乐餐厅 丽都潮楼三层 200 真功夫 中山四路与北京路交界 650 仙踪林 银座广场 50 丽都潮楼四层 150 五月花广场负一层 100 西式快餐 麦当劳餐厅 丽都潮楼二层 180 广百新翼一层夹层 400 肯德基 光明广场二层 250 银座广场 280 小吃甜品 仁信双皮奶 西湖路 250 星奇果水果厨房 五月花广场一层 80 许留山 中山五路 50 三、北京路商业物业调查 42 � 娱乐业� � 北京路商圈内�KTV较受欢迎�其它如桑拿沐足、夜总会、溜冰、电影院、酒吧迪斯科冰健身等也是消费者喜欢的娱乐项目。区域内大型餐饮的现状如下� 名称 地址 营业面积 NEWAY 卡拉OK 丽都潮楼4�5层 2000 也酷真冰溜冰场 光明广场七层 1000 五月花电影院 五月花广场六层 2000 市青宫电影院 动感328广场 1200 力美健健身俱乐部 华联购物中心八层 600 三、北京路商业物业调查 43 � 大型商业物业概况 � 大型商业物业分布图 � 北京路商业物业供求关系分析 � 北京路街铺历史租值走势分析 � 北京路商品业态分析 � 大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研 三、北京路商业物业调查 44 一� 广州百货�包括旧翼和新翼� � 商业物业特点�位于西湖路与北京路交界处�属于北京路最黄金的地段�商业气氛十分浓厚�在吸引客流方面拥有极佳优势。 � 商场概况如右表� 名称 广州百货大厦 开业时间 旧翼1991年开业�新翼2002年开业 规模 旧广百经营面积1.8万平方米�新翼4.5万�共6.3万平方米�1~9层为商场 单层面积 6,000平方米 经营方式 新翼负一、负二层是售后返租� 广百集团仅对自有的物业进行统一经营 租价 �新翼� 负一层�200元/M 2 /月�2层�800元/M 2 /月�个别铺位��3层�700元/M 2 /月 主要品牌 档次 中高档为主�详见以下各层品牌分析� 目标客户 非节假日以老城区人士为主�主要是中老年人士、学生、外地人 营销手段 vip会员制 停车场 11~13层�320多个停车位 三、北京路商业物业调查 45 � 广百楼层租值现状 � 各业态租金因不同百货、不同品牌而异�以最终洽谈结果为准。 � 百货扣点一般开价为20��30��具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。 � 通常�利润水平较高的服装、化妆品扣点较高�而电器及家居类扣点较低�知名度越高的品牌�其扣点越低。 业态 化妆品 女装 男装 童装 首饰 钟表 运动休闲 箱包皮具 鞋类 扣点(�) 2030� 20-30� 20-30� 20-30� 20�30� 20�25� 15-25� 15-25� 20-25� 三、北京路商业物业调查 46 � 项目客观价值评估及预测 ① 广州百货大厦是广州市最具知名度的大型综合百货之一�经营的商品类别的档次以中档偏高为主�并拥有各种品牌作为支柱�加上管理较好�因而其经营业绩年年持续增长。 ② 广百在取得广百新翼地上商场部分和停车场部分后�统一经营、统一管理、统一推广�保证了广百发展的一致性。而广百新翼由于引入了小部分以独立商场铺形式存在的、松散组合的经营方式�广百新翼负一、负二层目前正在装修�尚未完全经营起来。 ③ 广百广场单层面积6000平方米�由新翼与旧广百层层相连而成�缺乏大型中庭空间�内部空间相对较小�消费者在逛商场时容易带来压抑感�也不利于商家形象的展示。为此�广百在商场中间空间采用开敞式百货商业�在商场靠墙的周边采用独立店铺的方式�在一定程度较好地解决了空间小的问题。 三、北京路商业物业调查 47 � 广百旧翼商品品牌结构分类调研 � 广百旧翼业态楼层分布�如下表� 楼层 业态 主要品牌 负一 名鞋之都 达芙妮 、华伦.世家 一层 化妆品、珠宝钟表、皮件、时尚精品 Christian dior、SK2、TUDOR、羽西、BOSS、欧莱雅、ESCADA 夹层 珠宝、钟表 周大福、金至尊、周生生、六福、谢瑞麟 二层 女服 FA�GE、歌莉娅、季候风 三层 女服、休闲服 凯撒、COZZI、PASSION 四层 男正服、休闲服 老人头 、金利来、雷蒙坚尼 、皮尔卡丹、鄂尔多斯、浪登、派舵 五层 家居用品、内衣 恒源祥、华歌尔 、三枪 六层 照相器材、乐器、文具、办公用品、玩具音像 加菲猫、松下、GE、步步高、文曲星 七层 厨具、床上用品、童服 金锁匙、安奈儿、居之岛 八层 影音电器、小家电、电脑、厨具 美的、格兰仕、海尔、华帝 九层 广百折扣店 三、北京路商业物业调查 48 � 广百旧翼品牌结构比例如右表和下图� 商品品类 品牌 个数 比例 女服 67 19.5% 办公用品、童玩 55 16.0% 家用电器、厨具 51 14.8% 男服 40 11.6% 化妆品 36 10.5% 钟表 34 9.9% 鞋类 27 7.8% 珠宝首饰 15 4.4% 童服 13 3.8% 其它 6 1.7% 合计 344 100.0% 广百各大类品牌结构比例女服, 19.5%办公用品、童玩,16.0%家用电器、厨具,男服, 11.6%化妆品, 10.5%钟表, 9.9%鞋类, 7.8%珠宝首饰, 4.4%童服, 3.8%其它, 1.7%三、北京路商业物业调查 49 � 广百新翼商品品牌结构分类调研 � 广百新翼业态楼层分布�如下表� 楼层 业态 主要品牌 负一层 男女服、珠宝、餐饮、童装 米奇屋、棉元素 一层 化妆品、皮件 郑明明、欧莱雅、露得清、老人头、金利来 二层 女服、时尚精品、屈臣氏 Bossini、ONLY 三层 女服、休闲服 哥弟、艾哲、爱玛诗菲 四层 男正服、休闲服 圣大保罗、Lee、花花公子、罗蒙 五层 烟酒茶保健用品、现代超市 Zippo、芝生园、同仁堂、飞利浦、松下 六层 运动系列 耐克、匡威、李宁、乔丹、康威、阿迪达斯 七层 床上用品 红粉佳人、海马牌、我爱我家 八层 家用电器 海尔、日立、小天鹅、索尼 九层 餐饮 食太朗�怡景� 三、北京路商业物业调查 50 � 广百新翼品牌结构比例如右表和下图� 商品品类 品牌 个数 比例 女服 53 22.5% 男服 51 21.6% 家用电器 32 13.6% 运动系列 27 11.4% 床上用品 24 10.2% 皮件 18 7.6% 烟酒茶保 健用品 9 3.8% 其它 22 9.3% 合计 214 100% 广百新翼品牌结构比例女服, 22.5%男服, 21.6% 13.6%运动系列, 11.4%床上用品, 10.2%皮件, 7.6%烟酒茶保健用品,3.8%其它, 9.3%三、北京路商业物业调查 51 � 总结�广百作为北京路的大型综合百货商厦� 其与天河城作比较�分别是广州市两个不同黄金商圈的商业旗舰。从广百的发展状况及自身特点来看�其对本项目未来发展的启示点在于� � 良好的导购服务。广百在西湖路的新翼入口设有服务台为顾客进行咨询导购等服务�西湖路和北京路入口均设有清晰的各楼层指示牌及标志。 � 清晰的楼层功能分布。广百每一楼层的商品功能均较清晰且具针对性�且同层商品品牌布局亦较合理�便于消费者的选择和购物。 � 餐饮/休闲娱乐功能的设置。广百在休闲餐饮方面的功能配置不足�而且整个商场缺乏娱乐功能�本项目应在餐饮、娱乐、时尚等方面增强相关要素。 三、北京路商业物业调查 52 二� 丽都潮楼 � 商业物业特点� � 潮楼由海印集团投资1000万元开发、整改�照搬流行前线的成功模式�经营中、港、日、韩最新潮的精品、化妆品、食品等�并引进港式餐饮和娱乐项目作为配套的时尚商场�为消费者提供一个消费新潮的领域。 � 项目概况如右表� 名称 丽都潮楼 开业时间 2005年7月 规模 1万平方米�7层 单层面积 1300平方米 经营方式 2、3层对小租户 招租�照搬流行 前线元/月/平 方米 主要品牌档次 中低档次�主要 为潮流商品 目标客户 以学生、年轻 人、外地人为主 三、北京路商业物业调查 53 � 经营状况� � 该项目原定位“丽都百货”与“女人世界”�但因为经营不善而倒闭�其后被海印集团重新划分铺位面积�将流行前线的一部分时尚元素抽离出来�再重新进行整合�引入以年轻人为目标消费者的个体小商铺�主打年轻、新潮概念�经营效果较好。 � 购物环境�其装修设计源自香港的风格�内部布局似迷宫�其新奇的风格引起消费者体验的冲动人流量比较大�多为年轻又追求时尚的青少年居多�各商家的经营情况尚可。 � 餐饮的经营状况比较好�如膳谷度概念餐厅、麦当劳、仙踪林、骏豪海鲜酒楼 。 三、北京路商业物业调查 54 � 丽都潮楼商品品牌结构分类调研 � 丽都潮楼业态楼层分布�如下表� 楼层 业态 主要品牌 一层 餐饮、时尚精品、通讯 原色通讯、兔仔唛、膳谷度概念餐厅 二层 餐饮、服饰 麦当劳、力量 LIGUO、PROKICKS 三层 女装、男装、时尚精品 大家乐、魔法层、瀛风店、星期八 四层 运动系列、餐饮、KTV KSWISS、PUMA、LEE、仙踪林 五层 KTV NEWAY 六层 餐饮 骏豪海鲜酒楼 七层 餐饮 三、北京路商业物业调查 55 � 丽都潮楼品牌结构比例如右表和下图� 商品品类 品牌 个数 比例 女装 26 52.0% 运动系列 8 16.0% 男装 4 8.0% 时尚精品 4 8.0% 其它 8 16.0% 合计 50 100.0% 丽都潮楼商品品牌结构比例女装,52.0%男装,8.0%时尚精品,8.0%其它,16.0%运动系列,16.0%三、北京路商业物业调查 56 � 租值现状调查 � 首层�700-1,000元/月/平方米�平均租金900元/月/平方米 � 二层�250-400 /月/平方米�平均350 元/月/平方米 � 三层-四层�200-350元/月/平方米�平均250元/月/平方米 � 经营预测 � 商场存在营业面积较小�所经营的商品更新速度不够快�商品种类不太齐全的缺点。 � 很多商品与状元坊的雷同�但在新潮时尚的购物环境气氛上具有优势�因此虽然品种不如状元坊�但销售的商品价格高于状元坊。 � 年轻消费群是北京路的主力消费群�此类商场在北京路具有较大市场空间�前景看好。 三、北京路商业物业调查 57 三、五月花广场 � 物业特点� � 位于地铁公园前站E出口接驳五月花商业广场负二层的通道。是集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦。 � 项目概况如右表� 名称 五月花广场 开业时间 2005年9月 规模 5万平方米�地上13层�地下4层 单层面积 1800~4200平方米 经营方式 出租�统一管理 租价 首层1000元/月/平方米 主要品牌档次 中高档为主 目标客户 年轻人 营销手段 明星活动、打折促销 停车场 140 三、北京路商业物业调查 58 � 经营状况 � 地理位置好�下接地铁站�上连北京路。各家店铺都有特色�连锁加盟店比较多�保证了一定的人气。 � 集购物、娱乐、饮食和休闲于一身�打造“一站式”消费平台。其餐饮和电影院作为主力店�具有强大的聚客力。 � 市场及经营定位�明晰的市场定位�主要是面向年轻人�主打时尚品牌�与北京路商圈其他竞争对手形成错位。以市场定位为中心�引进一系列服务于此的商业业态。 � 购物环境�楼层净高比较高�装修风格现代�采用通透感较好的材料�引入专业物业管理公司�这些都营造了良好的购物环境。 � 整体经营情况向好�租金自开业以来有微升。 三、北京路商业物业调查 59 � 商品品牌结构分类调研 � 五月花广场业态楼层分布�如下表� 楼层 业态 主要品牌 负三、四层 停车场 负二层 KFC、钟表、服饰 IPZONE、KFC、CASIO、SK 负一层 餐饮 碗屋、仙踪林、六本木居美食 首层 珠宝、眼镜、钟表 明廊眼镜、Swatch、莱福珠宝金行、秀发盛典 二层 服饰、餐饮、时尚精品 壹潮流、无限空间、EVES、ZOLO、必胜客 三层 服饰、美容、电玩 贝倚水疗、诗婷、至爱餐厅 四层 运动营 Adidas、Nike、 五层 餐饮 俊田会美食楼 六层 电影院 五月花电影院 七层 管理处 �� 八层 餐饮 厨房创造 三、北京路商业物业调查 60 � 五月花广场品牌结构比例如右表和下图� 商品品类 品牌个数 比例 时尚精品 35 34.0% 女装 32 31.1% 运动系列 18 17.5% 餐饮娱乐 9 8.7% 男装 9 8.7% 合计 103 100.0% 五月份广场商品品牌结构比例时尚精品,34.0%女装, 31.1%运动系列,17.5%餐饮娱乐,8.7%男装, 8.7%三、北京路商业物业调查 61 � 租值现状调查 � 商场租金首层与其他楼层差距较大�反映该商场主要依靠地铁人流与街铺人流�缺乏将人流向高楼层吸引的动力。 � 经营预测 � 存在每层业态搭配较为凌乱�购物功能不强的问题�影响商场的吸引力。 � 将来北京路地下步行街建成后�地铁客流可直达广百、新大新、光明广场和名盛广场�将会分流其一定的地铁客流。 楼层 经营项目 租金现状 �元/月/平 方米� 价格 区间 平均 租价 负一\负二 KFC、钟表、服饰、餐饮 150-300 200 首层 珠宝、眼镜、钟表 800-1100 1000 二层 服饰、时尚、精品 250-350 300 三层 服饰、美容、电玩 200-300 250 四层 运动营 170-260 200 五层 餐饮 80 80 六层 电影院 55 55 七层 管理处 45 45 八层 餐饮 38 38 三、北京路商业物业调查 62 四� 新大新百货 � 物业特点� � 新大新公司大厦楼高16层�其中营业楼层有11层�面积达1万余平方米�是北京路北端规模较大的百货公司。设有中央空调系统、1组双向自动扶梯。 � 项目概况如右表� 名称 新大新 开业时间 1990年 规模 1万多平方米�地下1层�地上11层 单层面积 800多平方米 经营方式 统一经营 租价 经营扣点 主要品牌档次 中档 目标客户 中青年 营销手段 打折促销 三、北京路商业物业调查 63 � 经营状况 � 市场及经营定位�2006年新大新被广百收购后�“新大新”的字号依然保留�其在北京路店将与广百错位经营。以满足商圈内的消费群体日常生活需求为目的�以穿戴类的经营为主。 � 购物环境�装修一般�主通道过窄�购物环境一般。2层设有贵宾休息厅�给顾客提供休息的场所。 � 因受到中山五路的分隔�使消费者出入较为不便�周边缺乏一些大型的店铺相扶持�令其在吸引人流方面明显不如广州百货大厦。其经营的商品以中档为主�并拥有一定数量的商品品牌。 � 纯百货公司�餐饮配套较少�无休闲娱乐配套�随着北京路其它大型的商场出现�其吸引力逐渐降低。 三、北京路商业物业调查 64 � 商品品牌结构分类调研 � 新大新业态楼层分布�如下表� 楼层 业态 主要品牌 负一层 超市、烟酒、滋补品 �� 首层 化妆品、 珠宝首饰 美宝莲、郑明明、玉兰油、 露得清 夹层 金银珠宝、钟表 周生生、周大福、六福、帝舵 二层 休闲服装、餐饮 玛勃、LEE、Swatch、Bossini 三层 男士服装 金利来、鄂尔多斯、鳄鱼恤、绅浪 四层 女士服装、儿童服装 马天奴、珍心、MALISHA 五层 女士服装、 女士内衣、 童服 G2000、衣典 六层 鞋类 百丽、达芙妮、金利来、皮匠世家 七层 运动服饰、 皮件箱包 NIKE 、KSWISS、Adidas、李宁、花花公子 八层 家居床品 、针棉织品 埃迪梦托、雅芳婷 九层 影视音响、 数码产品 三星、步步高、西门子、联想、三洋 十层 家用电器 十一层 名牌折扣场 �� 三、北京路商业物业调查 65 � 新大新品牌结构比例如右表和下图� 商品品类 品牌个数 比例 女装 30 26.5% 男装 19 16.8% 鞋 14 12.4% 化妆品 12 10.6% 运动系列 8 7.1% 家用电器 8 7.1% 珠宝、钟表 7 6.2% 皮件 6 5.3% 床上用品 4 3.5% 其它 5 4.4% 合计 113 100.0% 新大新商品品牌结构比例女装, 26.5%男装, 16.8%鞋, 12.4%化妆品, 10.6%运动系列, 7.1%家用电器, 7.1%珠宝、钟表, 6.2%皮件, 5.3%床上用品, 3.5%其它, 4.4%三、北京路商业物业调查 66 � 租值现状调查 � 以纯百货的方式经营�全部采用扣点的形式�扣点率以20-30%为主�具体点数视乎商品的类型和品牌的知名度有所区别。 � 经营预测 � 引入新型营销概念�如服装专卖店�引入个性化元素如服装设计、特色俱乐部等专业服务配套。 � 引入了折扣店业态�如11层的新大新折扣店。 � 总的来说�新大新未来的经营走势是向专业化�特色化转型�以求寻得突破口。 楼层 经营项目 租金�按营业额扣点� 负一 超市、烟酒、滋补品、广东 名优特产 20�25% 首层 化妆品、 珠宝首饰 25�30% 夹层 金银珠宝、钟表 20�25% 二层 休闲服装、餐饮 20�25% 三层 男士服装 20�25% 四层 女士服装、儿童服装 20�25% 五层 女士服装、 女士内衣、 婴童服装 20�25% 六层 鞋类 20�25% 七层 运动服饰、 皮件箱包 15�20% 八层 家居床品 、针棉织品 15�20% 九层 影视音响、 数码产品 15�20% 十层 家用电器 15�20% 十一 层 名牌折扣场 15�20% 三、北京路商业物业调查 67 五� 光明广场 � 物业特点� � 总建面积6万平方米�9层高�设计有观光电梯�并在大堂中央建设一个900平方米的玻璃观赏地台�展示“南越国水闸遗址”。 � 项目概况如右表� 名称 光明广场 开业时间 2005年 规模 6万平方米�9层 经营方式 中华百货统一经营 档次 中低档次 租价 一层300-500元/月/平米� 二层100-250元/月/平方米 停车场 100 三、北京路商业物业调查 68 � 租金情况及商品品牌结构 � 市场定位为购物中心�但缺乏特色。 � 购物环境�设计有大型中庭和观光电梯�装修现代、简约�购物环境一般。 项目进深过大�长达约140米�不利于人流的导引和聚拢。 � 目前开门营业的店面不多�经营情况惨淡。 � 由于整个场地经营不佳�影响首层租金仅有350元/月/平方米。 � 一层开门营业的商店有32家左右�如特乐路、信步、艾妃儿、卡佛连等� � 二层有肯德基、绿茵阁等� � 三层关闭�四�五层为广弘体育城。 楼层 经营项目 租金�元/月/平方米� 一层 服饰、鞋帽、时尚用品 350-500 二层 餐饮、美容 100-250 三层 关闭 �� 四层 广弘体育城 五层 六层 动漫界会员俱乐部 七层 也酷真冰溜冰场 八层 关闭 九层 喜洋洋大酒楼 三、北京路商业物业调查 69 � 经营预测 � 开发商在商业运营方面经验不足�因此引入了中华百货进行物业经营管理。 � 中华百货进驻后�将定位调整为中低端�打造成“新生代欢乐天地”�目标消费群以青少年为主�并将租金调低。但中华百货经营能力有限�在迎合青少年偏好的商场主题氛围和商家招商上缺乏配合。 � 目前招商率不太理想�首层约为75%�二层未到一半�其经营前景依然不明朗�对本项目竞争影响有限。 三、北京路商业物业调查 70 六� 动漫星城 � 物业特点� � 动漫星城位于广州市越秀区吉祥路1号�与地铁公元前站直接连通。总建面积3.1万平方米�共有地下三层。 � 项目概况见右表� 名称 动漫星城 开业时间 2006年8月 规模 3.1万 实用率 45% 经营方式 只租不售�统一管 理 档次 中、低档次 租价 负一层月租金均价600元/平方米�负二层500元/平方米�负三层400元/平方米�最高租金达1000元/平方米以上 停车场 200个 三、北京路商业物业调查 71 � 经营状况� � 市场及经营定位�为动漫产业提供一个集产品展示、发布、体验、娱乐、销售于一体的动漫产业平台�向动漫发烧友提供动漫信息、动态和产品以及率先体验最新的网游。 � 购物环境�设计有两个小型中庭和手扶电梯�装修炫丽、动感�购物环境较好�前期招商比较成功�但是在后来的经营过程中�由于商品无特色�与“动漫”主题脱节�且正处于市场培育期�目标消费群不多�致使其经营情况较为一般。 � 由于经营不理想�许多商家退铺�动漫星城便调整业态�引入“赛格未来数码商场”�其营业面积8000多平方米�主要在动漫星城广场西翼�其中“顺电”作为其最大的主力店�占据了负二层的2000平方米。 � 其租金现状如右表� 楼层 经营项目 租金�元/ 月/平方米� 负三层 动漫相关 产品、产业 400 负二层 西翼为数码 电器�东翼 为动漫产品 500 负一层 西翼为数码 电器�东翼 为动漫产品 600 三、北京路商业物业调查 72 � 经营预测 � 毗邻地铁公元前站�但是中间设置了小型广场与地铁人流隔开�因此�其缺点是虽然紧邻地铁但却并未能直接受益于地铁人流而增加商场的人气。 � 随着业态定位的转变�由“动漫”主题转变为“动漫�数码”�业态组合较为合理和丰富�其经营前景向好。 三、北京路商业物业调查 73 七� 华联购物中心 � 物业特点� � 位于中山五路�地铁上盖物业。总建面积4万余平方米�其中1~4层为华联百货�经营面积为1.4万平方米 �负一层为百佳超市。该商场主入口仅设一个�无中庭。 � 项目概况见右表� 名称 华联购物中心 开业时间 2002年9月 规模 4万余平方米�地 下4层�地上10层 经营方式 华联统一招商 档次 中低档次 停车场 约200 三、北京路商业物业调查 74 � 经营状况� � 市场及经营定位�定位数次改变�无法集中精力引入与定位相符的品牌�目前以中低档的品牌为主。 � 华联购物中心虽然享受了地铁客流�但其所经营的商品无特色�经营风格带有北方色彩�与广州消费习惯不太融合�整体的经营情况不理想。 � 购物环境� ① 没有中庭�购物环境大打折扣� ② 商场仅开一个主入口�客户只能从一个门口进出�且无休憩场所� ③ 临街�门前无广场�难以聚客� ④ 装修一般�商场内部交通组织窄且乱�因此整体购物环境一般。 � 华联除一层经营情况尚可外�其它的则比较差。 楼层 经营项目 租金�扣点� 负3、4层 停车场 �� 负2层 中旅地铁商城 200元/ 月/平米 负一层 百佳超市 �� 首层 化妆品、珠宝、皮具 20�30% 二层 少女装 20�25% 三层 少淑装 20�25% 四层 家居、儿童、淑女装 15�20% 五层 巴蜀轩川菜馆 �� 六、七层 华宴府 �� 八层 大堡礁自助餐厅 �� 九层 力美健健身俱乐部 �� 三、北京路商业物业调查 75 � 华联购物中心商品品牌结构分类调研 � 华联购物中心业态楼层分布�如下表� 楼层 业态 主要品牌 负3、4层 停车场 周大福、六福 负2层 中旅地铁商城 负一层 百佳超市 首层 化妆品、珠宝、皮具 周大福、六福、玉兰油、优の良品、特乐路、达芙妮、屈臣氏 二层 少女装 Dior home、季候风、POLO、淑女坊、KFC 三层 少淑装 G2000、衣典、菲妃 四层 家居、儿童、淑女装 婴姿坊、乔丹、乐梦儿、罗马帝王 五层 餐饮 巴蜀轩川菜馆 六�七层 餐饮 华宴府 八层 餐饮 大堡礁自助餐厅 九层 娱乐 力美健健身俱乐部 三、北京路商业物业调查 76 � 华联购物中心品牌结构比例如下表和下图� 商品品类 品牌个数 比例 女装 56 42.4% 鞋 24 18.2% 男装 12 9.1% 童装 8 6.1% 化妆品 6 4.5% 珠宝 5 3.8% 床上用品 5 3.8% 皮件 4 3.0% 其它 12 9.1% 合计 132 100.0% 华联购物中心商品品牌结构比例女装, 42.4%鞋, 18.2%男装, 9.1%童装, 6.1%化妆品, 4.5%珠宝, 3.8%床上用品, 3.8%其它, 9.1%皮件, 3.0%三、北京路商业物业调查 77 � 经营预测 � 经营预测�中旅商城4万多平方米的面积�做百货嫌大�做购物中心又显得小�其规模比较尴尬。 � 华联百货的经营手法不太适应广州的消费习惯�商品的布局和品牌组合缺乏吸引力�华联百货少量的客流与百佳超市的庞大客流形成了鲜明的对比。 � 华联商厦对本项目竞争性不大。 三、北京路商业物业调查 78 四、消费者对商品品牌结构的满意度及需求分析 � 调查方案概况 � 消费者结构分析 � 消费者消费行为研究 79 � 调查目的�本次调查针对到北京路商圈的消费者�分析其结构、消费行为及消费习惯�分析天河城百货进入名盛广场的适宜性及其未来经营预测。 � 调查时间������������������ � 调查地点�北京路步行街及周边各大商业物业。 � 调查实施� � 本次访问采用街访的方式进行� � 访问过程中采取了非概率随机抽样的方法�对街上行人进行拦截、甄别�对符合访问条件的被访者进行访问� � 在执行过程中我司对其过程进行了全程质量控制�并对访问过程中出现的疑问及时解决� � 样本量�本次调查完成的样本量为���份�其中有效样本为���份。 ...

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